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Comment savoir si je dois payer de la plus-value?
• Tous les immeubles bâtis et non bâtis sont concernés.
  
  Mode de calcul
  
  La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat ou la valeur vénale quand il s'agit d'une acquisition à titre gratuit (succession, donation).
  
  Le prix de vente est réduit de la TVA éventuellement reversée (immeubles de moins de cinq ans) et de certains frais payés par le vendeur (frais d'intermédiaire, indemnités d'éviction, etc.).
  
  Le prix d'achat est majoré d'un certain nombre de frais et dépenses.
  - Les charges et indemnités payées au précédent propriétaire.
  
  - Les frais et droits acquittés par le bénéficiaire de la donation ou de la succession quand le bien a été acquis à titre gratuit.
  
  - Les frais et droits payés lors de l'acquisition à titre onéreux. Ils peuvent être retenus pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5% du prix.
  
  - Les frais de voirie, réseau et distribution.
  
  - Le prix des travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration à condition qu'ils n'aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Ces travaux sont retenus pour leur montant réel. Ils doivent obligatoirement avoir été effectués par une entreprise, les travaux réalisés par le propriétaire ne sont pas pris en compte. Si la vente est réalisée plus de cinq ans après l'achat, le vendeur peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d'achat.
  
  Durée de détention

  
  La plus-value est réduite de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Elle est donc exonérée au bout de quinze ans de détention.
  
  Abattement

  
  La plus-value est réduite d'un abattement unique de 1 000 euros, applicable à chaque vente.
  
  Montant et paiement de l'impôt

  
  La plus-value est soumise à un prélèvement forfaitaire au taux de 16% + 12,1% de prélèvements sociaux, soit 28,1% au total. L'impôt est payé au moment de l'acte authentique, le calcul, les formalités et le paiement étant généralement du ressort du notaire.
  
  Les plus-values exonérées

  Les biens possédés depuis plus de 15 ans. La cession de ces biens est exonérée par le jeu mécanique de l'abattement annuel de 10% au-delà de la cinquième année.

  
  Les résidences principales (en cas de vente d'un logement vacant, qui était occupé jusqu'à sa mise en vente par son propriétaire à titre de résidence principale, l'exonération s'applique si la vente a lieu en principe moins d'un an après la libération des lieux).

  
  Les cessions d'un montant inférieur à 15 000 euros sont exonérées d'impôt sur les plus-values.

   
  Les plus-values réalisées en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique quand l'indemnité est réinvestie dans les douze mois suivant le versement dans l'achat d'un bien de même nature.
  
  Les cessions réalisées par les titulaires d'une pension vieillesse dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas le plafond d'exonération des taxes d'habitation et foncière, et par les titulaires d'une carte d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, à condition que ces deux catégories de contribuable ne soient pas redevables de l'ISF au titre de l'avant-dernière année précédant la cession.
  
  
pour en savoir plus sur les mandats
• La profession d'agent immobilier est régie notamment par la Loi Hoguet du 2 janvier 1970 et un décret du 20 juillet 1972 qui imposent, avant toute négociation, de détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet.
  
  Il existe plusieurs types de mandats :
  
  Le Mandat simple
  En optant pour ce contrat, le vendeur conserve une certaine liberté.
  Rien ne lui interdit de trouver un acquéreur par ses propres moyens ou de confier cette mission à plusieurs agences immobilières en même temps, de façon à augmenter ses chances de vendre rapidement.
  NB : ce mandat est LE SEUL qui pourra vous être proposé par un conseiller BILBO.
  
  Mandat exclusif
  Peu de vendeurs y ont recours car ce contrat est beaucoup plus contraignant. Le propriétaire s'engage à ne pas confier la vente de son bien à un autre intermédiaire et, s'il trouve lui-même un acquéreur, il doit l’adresser à l’agent immobilier détenteur du mandat exclusif.
  Ainsi l'agence immobilière est certaine de percevoir une commission même si la vente se fait sans son intervention.
  Certaines agences immobilières, plus respectueuses de l'équilibre des contrats, assortissent leurs mandats exclusifs d'engagements écrits à leur charge (niveau de publicité supplémentaire à mettre en oeuvre, indemnité à payer au propriétaire en cas d'échec de la vente en 3 mois...) mais généralement la clause d'exclusivité ne profite qu'à l'agence.
  Le mandat exclusif ne peut excéder trois mois
  NB : Les conseillers BILBO ne vous proposeront JAMAIS de clause d'exclusivité.
  
  Mandat semi exclusif
  Variante du mandat exclusif, ce type de contrat vous autorise, tout en donnant l’exclusivité à une agence, à présenter, vous-même, un acquéreur potentiel. Auquel cas, vous pourrez obtenir un rabais sur la commission de l’intermédiaire.
  Il suffit que le contrat en précise les modalités.
  
  Délégation de mandat
  Cette pratique, mise en place dans le cadre d'accords inter-agences pour palier à un déficit de biens à vendre, est discutable légalement.
  Avec une telle clause dans votre contrat, votre maison pourra être présentée par une agence que vous n'avez pas choisie et visitée par des négociateurs que vous n'avez jamais rencontrés.
  NB : cette option est naturellement INTERDITE chez BILBO. Les biens dont la vente nous est confiée sont toujours présentés par le même conseiller, votre seul interlocuteur.
  
  
  
  
Quand doit-on payer de la TVA en cas de vente?

• La TVA immobilière s'applique lors de la première vente dans les cinq ans de la construction.

  Vous devrez alors la TVA au taux de 19,6% sur le prix de vente hors taxe, avec déduction de la TVA portée sur les factures de construction de la maison.

  Ainsi, si le prix de vente convenu est de 200 000 euros TTC, le montant hors taxe sera de 167 224,08 euros (200 000 / 1.196) et la TVA de 32 775,92 euros (167 224,08 * 0.196).

  De ce montant vous pourriez déduire la TVA payée à l'occasion de la construction. Vous devez pouvoir justifier de la TVA déductible par des factures de construction, de prestations annexes, d'honoraires ou d'achats de matériaux mentionnant la taxe.

   ATTENTION REFORME !

  L’article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 (n° 2010-237 du 9 mars 2010 publiée au JO du 10 mars) redéfinit les règles applicables en matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) aux opérations immobilières à compter du 11 mars 2010.

   désormais la 1ère revente d'une maison de moins de 5 ans est soumise au même régime que les autres ventes.
  

  Une instruction du 15 mars 2010 prévoit les mesures transitoires dont peuvent se prévaloir les opérateurs pour le traitement des affaires en cours.

   Il y est mentionné que, afin de ne pas remettre en cause l’équilibre économique résultant de ces avant-contrats, il est admis que lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l’opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l’avant-contrat si celle-ci est antérieure à l’entrée en vigueur du texte, quand bien même d’eventuelles conditions suspensives sont levées après cette entrée en vigueur.
   Les parties pourront néanmoins se prévaloir des dispositions adoptées depuis la conclusion de l’avantcontrat.

  Pour les avant-contrats qui n’auraient pas acquis date certaine au 10 mars 2010 (quand ils n’ont pas été présentés à la formalité de l’enregistrement notamment), la preuve que l’acte a bien été conclu avant l’entrée en vigueur du texte, pourra être apportée par tous moyens (ainsi quand l’accord des parties sur la chose et sur le prix a été signé en présence d’un professionnel agissant dans l’exercice d’une activité immobilière réglementée).
  

  
  
qu'est-ce que le pass-foncier?

• Principe 

  Le Pass-foncier facilite l'achat d'une résidence principale dans le neuf, en permettant d'acheter en deux temps, le logement d'abord et le terrain ensuite. 

  Conditions
  

  Pour bénéficier du Pass-foncier, il faut : 

  • être primo-accédant (devenir propriétaire pour la première fois) de sa résidence principale, 

  • disposer de ressources inférieures aux plafonds du prêt social location accession (PSLA), 

  • être bénéficiaire d'une aide à l'accession sociale à la propriété, attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement (dispositif identique à celui de la majoration du prêt à taux zéro). 

  
  Modalités
  

  Une personne morale (une société par exemple) désignée par le Comité interprofessionnel du logement et la Chambre de commerce et d'industrie (CIL-CCI), ou une structure gérée par la Caisse des dépôts et consignations, va acquérir un terrain. 

  Elle signe un bail à construction ⁽¹⁾ au profit du futur accédant et une promesse de cession du terrain, à la fin du bail à construction, sous condition du paiement du prix du terrain, pour une durée maximale de 25 ans. 

  A la fin de la construction, l'accédant a la possibilité :  

  • de se porter acquéreur du terrain où il a construit son logement, 

  • ou de louer le terrain où se situe son logement. 

  Le prix de vente du terrain est égal à son prix d'origine, indexé chaque année à l'inflation, durant toute la phase de remboursement des prêts souscrits pour la construction du logement, dans la limite d'une durée maximale de 25 ans. 

   

  Montant
  

  Le Pass-foncier ne peut excéder 50 000 EUR par logement, suivant les zones d'habitation. 

   

  En cas de difficultés financières

  En cas d'impayés de plus de 3 mois des mensualités de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction du logement, le dispositif prévoit deux sécurités : 

  • d'une part, le CIL-CCI s'engage à racheter le logement. Pendant les cinq premières années de la phase d'accession, le prix de rachat est égal au prix auquel l'accédant a lui-même acquis le logement. Pendant les années suivantes, ce prix est ramené à 2,5% par an,  

  • d'autre part, s'il est impossible pour l'accédant de rester dans son habitation, des solutions de relogement lui sont proposées. Mais le maintien dans les lieux est toujours privilégié. 

  
  Cession du logement
  

  En cas de cession du logement, le bail à construction ne peut être transféré au nouvel acheteur que si ce dernier répond aux mêmes critères que l'accédant initial. 

  A défaut, si son revenu est supérieur au plafond, l'acheteur doit s'acquitter : 

  • soit d'un loyer, 

  • soit lever l'option de la promesse de vente afférente au terrain et l'acheter.

  
  ⁽¹⁾ Le bail à construction est un bail de longue durée (18 à 99 ans) qui engage un locataire à édifier des constructions sur un terrain appartenant au propriétaire moyennant le versement d'un loyer. Le preneur s'oblige à les conserver en bon état d'entretien pendant la durée du bail, sauf stipulation contraires, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail. Lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété, à des bénéficiaires autres que les locataires HLM, et que le preneur lève l'option, le bail prend fin à la date de la vente.
  
  
  
Le crédit d'impôt pour l'aérothermie

• La loi de finances pour 2006 a instauré un crédit d’impôt pour l’installation de certains dispositifs de chauffage économisant de l’énergie. Parmi eux, les pompes à chaleur géothermales, aérothermales et certaines pompes à chaleur air/air performantes.

  Le crédit d'impôt porte sur les équipements, le coût de la main d'oeuvre est exclu.
  

  Les caractéristiques des dispositifs, les dépenses éligibles, le plafond et le taux du crédit d'impôt sont intégralement exposés dans les bulletins officiels des impôts n°5 B-17-06 du 18 mai 2006 et n°5 B-17-07 du 11 juillet 2007 .

   

  La loi de finances pour 2009 prolonge le crédit d'impôt dédié au développement durable et aux économies d'énergie jusqu'au 31 décembre 2012.
  Le particulier peut bénéficier d'un crédit d'impôt pour l'achat d'une pompe à chaleur dans sa résidence principale s'il s'agit d'une maison individuelle ou si la pompe à chaleur est installée dans un immeuble collectif, à condition qu'il ait plus de deux ans.
  
  Ce crédit d'impôt se monte à 25% des dépenses (2010) (subventions déduites, frais d'installation exclus), facturées et payées avant le 31 décembre 2012. Ce montant est plafonné.
  
  
  La nouvelle loi de finances 2009 favorise la pompe à chaleur dont la finalité essentielle est la production de chaleur. Sont éligibles selon les conditions ci-après :
  
  • Pompes à chaleur fonctionnant avec la technologie air/eau ou aérothermie air/eau :
    Le coefficient de performance COP doit être supérieur ou égal à 3,3 pour une température d'évaporation de +7 °C.
    
    
  • Pompes à chaleur air/air ou aérothermie air/air :
    
  Attention cette ppompe à chaleur n'est désormais plus éligible !

   

  
  
comment révoquer une exclusivité?

• Nombreux sont les propriétaires qui se laissent séduire par des promesses d'efficacité à condition de laisser l'exclusivité de la vente à un seul intermédiaire.

  Cependant il arrive que l'agence ne s'engage pas par écrit à des démarches supplémentaires qui justifient de renoncer à sa liberté de vendeur sur une longue période.

  La Cour de Cassation vient de rappeler que les mandats de vente d'immeuble sont  soumis aux règles générales des mandats et à notamment à l'article 2004 du Code Civil.

  Ainsi le propriétaire peut unilatéralement procéder à une révocation limitée du mandat en mettant un terme à la clause d'exclusivité, libre à l'agent de renoncer à son mandat ou de travailler avec un mandat simple.

   Pour lire l'arrêt du du jeudi 25 février 2010

   

  
  
l'éco prêt à taux zéro

• L'éco-prêt à taux zéro est un engagement du Grenelle Environnement. Il vous permet de financer la rénovation énergétique de votre logement et ainsi de réduire vos consommations d'énergie et vos émissions de gaz à effet de serre.
  Avec ce prêt, vous pourrez opter pour des travaux efficaces en termes d'économies d'énergie, sans faire d'avance de trésorerie et sans payer d'intérêts.

  toutes les informations sont ici, sur le site de l'ADEME
  

  
  

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